(原标题:房企半年成绩单:销售大幅缩水免息十倍股票杠杆,42.9亿进百强)
蓝鲸新闻7月2日讯(记者 崔陆鹏)“前几月整体卖得确实不好,但近期有些项目跑起来了。”在5·17新政后的楼市复苏中,周莉(化名)结束了上半年的工作。
“我们在核心城市可售的项目非常少,但能明显感受到,自5月份以后,这些项目的营销数据起来了。反观三四线城市,由于之前政策相对宽松,上半年表现平平,没太多起色。”周莉称。
周莉所就职的某民营房企的现状,也是2024上半年房地产行业的真实写照。
据中指研究院数据显示,2024年上半年,TOP100房企销售总额为20834.7亿元,同比下降41.6%。其中,TOP100房企6月单月销售额同比下降19.55%,环比增长26.05%,均较五月份有所好转。
“短期新房市场或延续筑底行情,其中部分核心城市成交量有所回升。”中指研究院市场总监刘水称,下半年政策支持力度持续加大,房企销售将有所改善,整体上房企销售降幅将进一步收窄,全年商品房销售规模预计不足10亿平方米。
上半年百强房企销售门槛不足50亿元
2024年上半年,各阵营房企销售额均有所下降。
中指院数据显示,TOP10房企销售额均值为1029.6亿元,较上年下降33.2%;TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元,较上年下降46.9%;TOP31-50房企销售均值为113.8亿元,较上年下降52.8%;TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元,同比下降45.7%。
其中,销售额超过千亿以上企业为6家,较去年同期减少1家;销售额超过百亿以上企业44家,较去年同期减少34家。
值得注意的是,在上半年房企销售排行榜中,排名第一百位的时代中国销售额为42.9亿元,百强销售门槛降至50亿元以下。
分城市看,中指院数据显示,20家代表房企54.0%的销售业绩来源于二线城市,同比下降1.9个百分点,销售贡献率仍为主导;一线城市销售业绩贡献率同比增长2.5个百分点至30.4%。
其中,20家代表房企销售额贡献前三城市分别为上海、杭州和广州,销售额贡献率分别为12.8%、9.7%和8.0%。
就产品类型而言,代表企业在140-200平方米改善类项目销售额占比明显提升,增长4.2个百分点至24.7%;200平米以上高端类项目销售额占比为22.0%,同比增长2.8个百分点,增幅仅次于改善类项目。
据中指院分析师孟新增介绍,改善类与高端类项目销售占比增长,反映出在基本居住需求得到满足的前提下,当下购房者更加追求居住条件的改善。
上半年广深土地出让金降幅超7成
市场端销售情况直接影响房企拿地积极性。据中指院报告显示,1-6月,TOP100企业拿地总额3801亿元,同比下降35.8%,相较1-5月降幅继续扩大。
从新增货值来看,TOP10企业2024年1-6月新增货值总额3743亿元,占TOP100企业的33.7%。
前两年,领跑土地市场的保利地产、中海地产、中建智地等央企上半年拿地金额有所下滑,建发房产、华润置地和中建壹品等央国企冲进拿地榜前三。
“央企国企仍是主力。”孟新增表示,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系,此外滨江集团、龙湖集团等民企也在重点深耕区域补充土储。
从各城市群拿地金额来看,长三角领跑全国。2024年1-6月,长三角TOP10企业拿地金额776亿元,继续居四大城市群之首;京津冀TOP10企业拿地金额749亿元,位列第二,增长较快;中西部TOP10企业拿地金额326亿元,位列第三。
“大湾区意外受冷与2023年供应较多有关。”中指研究院企业研究总监刘水称,上半年,广州、深圳住宅用地推出及成交面积同比降幅均在七成以上,成交土地出让金降幅也均超过七成。广州、深圳土地供求较弱,导致房企在华南整体上表现为拿地较少。
减少拿地同时,房企投资思路也相应调整。孟新增介绍,“一方面,对于优势地区的优质地块,房企投资积极性较高,竞争也更加激烈。另一方面,对于性价比不高的地块,房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧,也导致房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。”
下半年销售降幅或将进一步收窄
上半年房企整体销售虽有所下滑,6月略有好转。数据显示,上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%,6月同比下降约20%,降幅较5月收窄约10个百分点。
实际上,上海、深圳、广州政策优化后,市场情绪明显提升,二手房成交量有所回升,新房置业链条也逐步被打通。
“上半年,中央多次强调房地产的重要性,年初明确楼市稳市场、防风险、促转型政策方向。”孟新增介绍,多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等,明显提振了市场情绪,带动购房需求释放。
某出险企业全国营销负责人也告诉蓝鲸新闻,今年上半年整体市场情绪仍较弱,部分基本面较强的核心二线城市,如成都、杭州,在政策优化后市场活跃度回升较明显,但多数城市市场调整压力仍较大。
麦田机构相关负责人预计,政策利好的持续发酵,有利于市场供过于求状况改善,预计7月份二手房市场仍将维持一定热度。
中指院则分析认为,短期新房市场或延续筑底行情,全年商品房销售规模预计不足10亿平方米。
“下半年,放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向。”据中指院预计,一线城市将继续优化限购政策,包括京沪深或参考广州放开120平以上大面积段限购,取消郊区限购,非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低,购房政策与生育、人才等政策结合,增加特定人群购房名额等。
孟新增表示,短期来看,一线城市政策仍具备较大优化空间,随着下半年政策端持续发力,一线城市市场情绪有望继续好转,从而带动新房成交规模温和修复;二线、三四线城市政策优化空间不足,市场情绪整体或难有明显改观。
“以价换量免息十倍股票杠杆,保证现金流安全仍是企业下阶段的主基调。”刘水称,下半年政策支持持续加大,政策效果逐步显现,下半年房企销售将有所改善,整体上房企销售降幅将进一步收窄。